支持政策进一步落地 楼市回暖因素逐步累积

来源：中国财经报

市场机构发布的5月份房地产市场运行数据显示，整体处于调整期的房地产市场边际继续转弱，5月市场延续4月回落行情，供需两端仍面临较大压力。

对于接下来的市场走势，中指研究院指出，6月作为房企年中冲刺的关键节点，若能够进一步落地支持政策，向市场传递信心，在房企大力推盘和促销之下，6月房地产销售有望迎来好转。

市场仍处于调整期

记者从中指研究院获悉，其监测的5月份百城新建住宅均价16180元（每平方米，下同），环比由涨转跌，跌幅为0.01%，同比下跌0.11%，同比跌幅较4月扩大0.04个百分点；环比下跌的城市有54个，较上月增加10个。二手住宅均价15786元，环比下跌0.25%，环比跌幅较4月扩大0.11个百分点；同比下跌1.52%，同比跌幅扩大0.24个百分点；环比下跌的城市有83个，较上月增加7个。

从供应端看，5月房企供应规模进一步走低，环比下降约25%，同比下降约8%，降至2016年以来同期低位。从销售端看，5月房企销售转弱，1—5月，销售前100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。其中，5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，百城二手住宅市场均价环比跌幅再扩大，但其监测的30城新房销售面积为1274.2万平方米，环比下降3.01%，环比降幅较上月收窄约24个百分点；同比上升19.04%，同比升幅较上月收窄近10个百分点。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向记者表示，30城主要是大中城市，5月新房市场并没有延续4月的高位回落趋势，数据好于市场预期，主要由于5月二线城市密集出台调控政策，如杭州进一步扩大放开限购区域，苏州、南京、天津多次松绑公积金政策，二线城市整体成交较4月小幅上升。从成交绝对值上看，5月新房成交规模小幅下滑，但较4月有所好转。

整体来看，5月市场延续4月回落行情。中指研究院市场研究总监陈文静表示，虽然一线城市换房改善需求较多，但新房需求释放与二手房市场情绪亦密切相关，近两月多个城市二手房挂牌量也出现持续增长，在需求减弱的情况下，二手房议价空间增大，市场情绪进一步降低，购房者观望情绪重也影响新房市场活跃度。究其原因，是因为前期积压需求释放完成后，整体购房需求释放动能减弱，再加上房企供给端偏弱，也一定程度拖累了住房需求释放。

“不过从5月份数据来看，房企在一二线城市拿地热情有所恢复。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄向记者表示，房地产市场逐渐回暖的促进因素在逐步积累，随着城市建设加快，合理的货币化安置是加快去库存、活化二手房交易的推动力。

需求端政策继续托底

统计数据显示，2023年以来，已有百余城出台房地产优化政策超250次。记者梳理发现，5月份30多个城市出台的调控政策中，多集中在优化公积金购房贷款政策，且出现放松政策与多孩家庭挂钩倾向。

例如，唐山市为了更好地支持唐山市青年发展型城市建设，满足青年群体合理租购住房需求，首套房公积金贷款取消与余额挂钩；苏州市规定，首次使用公积金贷款，可贷账户余额15倍；二次使用公积金贷款，可贷账户余额10倍，如有两个及以上子女（其中有一未成年），上限可以上浮30%；南昌市规定，符合住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%。

进入6月份，青岛市住建局等三部门1日发布系统性的救市文件《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，打响政策调整第一枪，内容涵盖降低购房首付比例、调整限售年限、房票试点等，通过需求侧刺激，支持刚性、改善型住房需求。另外，佛山、泉州、兰州等地也出台优化公积金住房贷款政策。

陈文静表示，2022年下半年以来，一线城市房地产政策以微调为主，限购政策上，给予老年家庭、职住平衡家庭等一定政策支持，整体力度较小。当前，一线城市调控政策仍较为严格，政策调整空间较大，若政策能跟进优化，有望向市场释放更加积极信号，有利于稳定市场预期、提振市场信心。从政策空间来看，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松，降低非普宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。另外，核心一二线城市可按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消认房又认贷政策等，同时结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等给予支持。

楼市继续优化调控预期增强

记者注意到，市场对新的一轮稳定楼市政策有较大期待。

招商银行研究院预计，由于去年6月受上海疫情好转影响同比为高基数，若政策环境未有大的变化，6月份销售可能出现同比负增长。与此同时，受土地成交持续下行及销售复苏再度放缓影响，新开工和房地产开发投资或仍将延续弱势。交银国际证券指出，鉴于2022年较低的基数，房地产市场将在下半年逐步复苏，更多政策将推出以提高购房者的负担能力，包括降低首付和房贷利率，但还需等待更多信号来确认复苏的轨道。天风证券预计，从4—5月销售表现看，基本面复苏步伐开始放缓，去年年末挤压需求已基本释放，叠加房企拿地减少、数据边际减弱或对推盘节奏形成负向反馈，单月销售继续回落。若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未来需求侧宽松路径可能包括首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。

4月28日召开的中央政治局会议强调“房住不炒”，要求因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

业内分析，短期房地产政策仍将保持宽松状态。刘澄表示，当前的政策从提升公积金额度、放松限购、发放购房补贴、降低贷款利率、降低首付比例等多个方面刺激购房需求，从城市健康发展目标出发，人才与城市更新主线是政策中长期发力点。